Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Réforme phare du quinquennat de Monsieur Macron avec le PFU, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) à partir du 1er janvier 2018. Cette réforme a fait et continue à faire couler beaucoup d’encre. En effet, cela a permis aux ménages ayant un patrimoine important de réduire la facture fiscale voir pour beaucoup de ne plus être assujettis.




Pourquoi cette réforme ?

Seuil, barème et taux de l’IFI

Les exonérations

Passif déductible

Comment défiscaliser son IFI

Pourquoi cette réforme ? :

L’objectif du gouvernement est double avec cette réforme : faire revenir les exilés fiscaux (et limiter les départs futurs) et réorienter l’épargne des français vers l’économie réelle. 

Cela représente un geste important car on estime que la moitié des redevables de l’ISF ne sont pas concernés par l’IFI ainsi qu’un manque à gagner de 3 milliards d’euro par an environ. 

Les députés de la majorité affirment fréquemment que cela fonctionne et que les redevables jadis de l’ISF investissent à présent dans l’économie alors qu’une évaluation de cette réforme ne sera faite qu’en 2020.. Dans la réalité, cela ne semble pas vraiment être le cas mais plutôt un gain de trésorerie pur.

Seuil, barème et taux de l’IFI :

Officiellement, l’IFI est venu remplacer l’ISF mais finalement nous sommes presque sur une copie conforme à quelques exceptions près.

Patrimoine taxable : l’immobilier sous toutes ses formes de manière directe ou interposée (SCI, SCPI, OPCI, etc.). 

Seuil : Les contribuables sont assujettis à l’IFI si la valeur nette taxable de l’immobilier est au moins égale à 1,3M€ mais avec un calcul qui démarre dès 800 000€ (réforme sous le quinquennat Hollande). 

Système de décote : Afin de limiter les effets de seuil et éviter ainsi que des citoyens ne sont tentés de ne pas déclarer, une décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1,3M€ et 1,4M€ : 17 500 – 1,25% de la valeur nette taxable

Qui est redevable ? : 

  • Résidents fiscaux : tous les biens immobiliers détenus en France et dans le monde
  • Non résidents fiscaux : les biens détenus en France uniquement
  • Nouveaux résidents fiscaux, après avoir résidés au moins 5 ans à l’étranger : uniquement les biens immobiliers détenus en France pendant 5 ans (régime des impatriés).

IFI et démembrement : Attention, depuis la réforme de l’IFI en 2018, la nue propriété acquise par succession rentre à présent dans l’assiette taxable à hauteur de sa valeur (la valeur est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier). En cas de donation de la nue propriété en revanche, l’usufruitier reste le seul à déclarer 100% de la valeur du bien.

Barème :

Valeur nette taxable Taux
Jusqu’à 799 999€ 0%
De 800 000€ à 1,3M€ inclus 0,5%
De 1,3M€ à 2,57M€ inclus 0,7%
De 2,57M€ à 5M€ inclus 1%
De 5M€ à 10M€ inclus 1,25%
Plus de 10M€ 1,5%

Pour les patrimoines compris entre 1,3M€ et jusqu’à 2,57M€, la déclaration se fait directement sur le formulaire 2042 Complémentaire en déclaration simplifiée. Au delà, il faudra réaliser une déclaration complète.

Comparatif ISF / IFI :

Points communs avec l’ISF :

  • Barème progressif 
  • Les mêmes taux
  • Mécanisme de décote pour les patrimoines entre 1,3M€ et 1,4M€
  • Système de plafonnement (bouclier fiscal)

Points différenciant :

  • Patrimoine taxable : uniquement l’immobilier sous toutes ses formes pour l’IFI
  • Passif déductible : plus restrictif pour l’IFI

Les exonérations :

  • Abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale (sauf si elle est détenue via une SCI)
  • Biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable
  • Biens dans le cadre d’une activité de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
  • Les actions de foncières cotées, à la condition de détenir moins de 5% du capital
  • Les OPC si la part en immobilier est inférieure à 20% de l’actif
  • Exonération de 75% pour les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement fonciers agricoles avec engagement de gestion durable (30 ans) et/ou avec un bail à long terme

Passif déductible :

  • Crédits immobiliers et travaux de biens assujettis à l’IFI
  • Taxe foncière

Comment défiscaliser son IFI :

L’outil qui était fréquemment utilisé pour réduire voir annuler son ISF a été supprimé lors du passage à l’IFI, il s’agissait de l’investissement dans les PME qui permettait d’obtenir un crédit d’impôt de 50%.

En revanche, le don à un ou des organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000€, a été maintenu avec un crédit égal à 75% du don.

A noter qu’un contribuable ne peut pas être redevable de plus de 75% d’impôts par rapport à ses revenus : impôts sur le revenus + prélèvements sociaux + CEHR + IFI. Si le montant dépasse 75%, le contribuable sera remboursé en conséquence. Raison pour laquelle nous pouvons constater régulièrement des techniques d’optimisation afin de « jouer » le plafonnement.